De winst van het niet-bouwen

Dit onderzoek heeft als doelstelling te zoeken naar een alternatief ruimtelijk ontwikkelingsmodel. Hierbij wordt uitgegaan van een fictieve bouwstop, waarbij ruimtelijke behoeften worden ingevuld binnen het bestaande patrimonium. Het niet-bouwen wordt onderzocht als mogelijk financieel winstgevende methode. Meer nog: het onderzoek gaat uit van het axioma dat niet-bouwen winst genereert.

Meerdere praktijkvoorbeelden leidden tot tien tactieken van het niet-bouwen. Deze tactieken zijn niet nieuw, maar door ze te bundelen en te benoemen kunnen ze een tool zijn voor alle actoren in een bouwproces in de zoektocht naar oplossingen voor een ruimtelijke vraag. Het onderzoek maakt duidelijk dat niet-bouwen wel degelijk financiële winst kan genereren. Enerzijds als effectief saldo van kosten en baten, en anderzijds als fictieve besparingen. Dit vlugschrift dient gelezen te worden als een pleidooi voor een niet-bouwcultuur.

Aanleiding van het onderzoek is de economische crisis in Nederland en de ruimtelijke crisis in Vlaanderen. Beiden geven aanleiding tot een radicaal andere bouwcultuur. De vraag naar hoe omgaan met het bestaande ruimtebeslag krijgt meer en meer belang. Wat als er straks een absolute bouwstop moet worden afgekondigd? Vandaag lijkt het misschien nog een radicaal idee, maar straks zal het, indien we onze bouwcultuur niet drastisch wijzigen, wellicht noodzaak worden. Het uitbreiden van het gebouwd patrimonium nadert grenzen op zowel financieel als ruimtelijk en bij uitbreiding ecologisch vlak. Het begin van deze grenzen is vandaag reeds aanwezig en zichtbaar.

Het onderzoeksproject ‘De winst van het niet-bouwen’ is alvast een pleidooi voor het ruimteneutraal ontwerpen én bouwen binnen een niet-bouwcultuur. Het tracht een ‘alternatief’ te bieden aan het vertalen van onze ruimtelijke behoeften zonder dat hiervoor extra kubieke meters nodig zijn. We leven in een wereld waar de opvang van aanhoudende groei en mobiliteit van de wereldbevolking hét vraagstuk van de toekomst zal zijn. Ruimte op deze aarde is niet eindeloos. Slim ruimtegebruik zal nodig zijn. Ook in Nederland en Vlaanderen. Maar welke antwoorden en oplossingen kunnen we genereren in tijden van economische stagnatie? Herstel en heropleving van de klassieke, op financiële groei gebaseerde bouweconomie is vandaag de orde van de dag. Vormt dit dan geen uitgelezen moment om de bouweconomie te herdenken als één van de meest conservatieve en ecologisch vervuilende sectoren? Moeten we niet net nu opschuiven naar een andere bouweconomie, een economie van het niet-bouwen?

Het onderzoek begon met het definiëren van het begrip ‘niet-bouwen’. Wat zijn de motieven? Wie zijn de actoren? Wat zijn de (te verwachte) effecten? De definitie is tweeledig. Niet-bouwen is enerzijds het detecteren en gebruiken van ruimte die al beschikbaar werd gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. Anderzijds is niet-bouwen ook het zoeken naar processen die onze ruimtelijke behoeften kunnen doen verminderen door ons ruimtelijk consumptiegedrag aan te passen. Het begrip ‘niet-bouwen’ kan ook begrepen worden als ‘ruimteneutraal bouwen’.

Welke verschillende tactieken kunnen leiden tot ruimteneutraal bouwen? Deze vraag leidde via onderzoek van verschillende voorbeeldcases tot tien tactieken: intensief ruimtegebruik, meervoudig ruimtegebruik, slopen, restaureren/renoveren, herbestemmen, splitsen/samenvoegen, tijdelijk en tussentijds ruimtegebruik, omkeerbaar ruimtegebruik, bewust niet gebruiken en tot slot opruimen. Deze tactieken zijn op zich niet nieuw maar door ze bewust samen te benoemen in een geïntegreerde strategie kunnen ze wellicht beter en bewuster ingezet worden.

Uit het onderzoek blijkt dat de condities van het niet-bouwen zeer divers zijn. Zowel wat betreft schaal (gebouw, perceel, site, wijk, stad, regio,…) als context (van binnenstedelijk tot landschappelijk). De actoren van het niet-bouwen zijn zowel privaat als publiek, en opereren van onderuit én van bovenuit. Ze zijn dezelfde als deze van het bouwen. Het niet-bouwen belangt iedereen aan. De aanleidingen tot het niet-bouwen zijn in de meeste gevallen ook dezelfde als bij het bouwen. Er is steeds een ruimtelijke behoefte die ingevuld dient te worden. Door meer diepgaand onderzoek naar deze behoefte én door meer inzicht in het bestaand ruimtelijk aanbod, kan één van de tien tactieken van het niet-bouwen ingezet worden in het zoeken naar een ruimtelijke oplossing. De verschillende voorbeeldcases die onderzocht werden tonen alvast dat het kan.

Het onderzoek handelt niet enkel over het niet-bouwen. Het is vooral een zoeken naar de mogelijke financiële winsten voor de verschillende actoren. We onderscheiden twee soorten winsten. Enerzijds stellen we vast dat er effectieve winsten kunnen gegenereerd worden door ruimteneutraal te bouwen. Deze winsten zijn vaak gelijkaardig aan deze van het bouwen. Het zijn kleine winsten bij verschillende betrokkenen. Deze kunnen zichtbaar gemaakt worden door deelberekeningen te maken vanuit het standpunt van de verschillende actoren. Het is de optelsom van deze vele kleine winsten die de schaal van de winst vergroot.Daarnaast leert het onderzoek dat de grootste winst hoofdzakelijk fictief is in de vorm van besparingen. Door toepassing van de tactieken kan bespaard worden op onder meer verwervingskosten, bouwkosten en exploitatiekosten. We stellen vast dat deze besparingen en winsten zowel collectief als privatief kunnen zijn. Geld dat, indien je het niet hebt, het creëren van schulden vermijdt. Of indien het wel ter beschikking is, elders geïnvesteerd kan worden. Het onderzoek beschrijft een methodiek om de winsten en besparingen te berekenen én grafisch zichtbaar te maken voor zowel de collectieve als privatieve winsten of verliezen. De privatieve winsten werden specifiek belicht vanuit het perspectief van de eigenaar/belegger omdat deze actor cruciaal is binnen een niet-bouwcultuur.

Het pleidooi voor ruimteneutraal bouwen is een belangrijke eindconclusie. Onze ruimtelijke behoeften zullen in de toekomst wellicht alleen maar toenemen. Denken dat deze enkel door te ‘bouwen’ kunnen ingewilligd worden, is onszelf iets wijsmaken. Het bewust toepassen van de tactieken van het niet-bouwen (op grote schaal) kan leiden tot collectieve besparingen én ecologische correcties. Waarom zouden we het niet doen? Waarom zouden we niet eerst onze ruimtelijke behoeften oplossen binnen het bestaande aanbod?

Download hier het vlugschrift-pleidooi-voor-het-niet-bouwen.pdf

Download hier de tekst-filip-canfyn.pdf