"Het duurzaamste gebouw is het gebouw dat je niet bouwt"

De architecten van RE-ST houden kantoor in de Antwerpse stationsbuurt. Uiteraard doen ze dat in een gebouw dat ze niet hebben gebouwd en dat ze delen met andere bedrijven. Maar niet lang meer: ze zijn op zoek naar een nieuwe plek. Een kerk is een droom. Volgens Tim Vekemans zijn er 1.860 parochiekerken in Vlaanderen waarvan velen bedreigt met volledige leegstand. Uitdaging genoeg.Met zijn vennoot Dimitri Minten heeft Vekemans er een missie van gemaakt om eigenaars van gebouwen ervan te overtuigen hun ruimte zo efficiënt mogelijk te gebruiken en wat ze te veel hebben, ter beschikking te stellen aan anderen.“Architecten beantwoorden een ruimtelijke vraag altijd met een gebouw”, zegt Dimitri Minten. “Wij zijn tot het besef gekomen dat mensen die een beroep op ons doen in de eerste plaats een ruimtelijke behoefte hebben. Wij vinden dat je die behoefte niet altijd met gebouwen moet beantwoorden. Voor je begint met bouwen, moet je eerst onderzoeken of niet-bouwen een optie is.”

Niet-bouwen klinkt als een provocatie. Jullie geven de indruk tegen je eigen winkel te spreken.

Minten: “Het is nochtans niet nieuw: architect en kunstenaar Luc Deleu benoemde het niet-bouwen al in de jaren zeventig, toen de bouwsector in ons land hoogtij vierde. Toch hebben veel mensen het er nog altijd moeilijk mee.”“De eerste gesprekken met een architect gaan vaak over het percentage dat hij of zij krijgt om het ontwerp te bouwen. Wij willen het eerst hebben over de ruimtelijke behoefte van onze opdrachtgevers. Het duurzaamste gebouw is het gebouw dat je niet bouwt.”

Hoe kan je als architect leven van niet-bouwen?

Vekemans: “Het is niet zo dat we met RE-ST nooit bouwen. Als een bouwvraag terecht is, dan bouwen we. We doen veel huisvestingsprojecten, omdat er nood is aan goede collectieve huisvesting. Dit blijft vandaag een urgentie en dus heel relevant werk.”Minten: “Eén van de tactieken van niet-bouwen is restaureren, renoveren en herbestemmen. Er zijn veel manieren om een bestaand patrimonium nieuw leven te geven.”

Dat staat haaks op de baksteen die veel Belgen in de maag hebben. Jullie beogen niets minder dan een mindshift.

Minten: “De baksteen in de maag is ook maar het resultaat van een mindshift in de jaren zestig en zeventig. Na de Tweede Wereldoorlog was er grote woningnood. We hebben toen beslist om eigendom te stimuleren en massaal gronden ter beschikking te stellen aan de mensen, zodat iedereen zijn eigen huis kon bouwen. Het woningaanbod vandaag is een erfenis van die periode. Er is een enorme gebouwvoorraad. De Vlaamse bouwmeester heeft berekend dat we met ons huidig ruimtebeslag in Vlaanderen zeventien miljoen mensen kunnen huisvesten.”Vekemans: “Niet-bouwen kadert in het debat over duurzaamheid. In Vlaanderen wonen we hopeloos verspreid – overal en nergens. Het gevolg: fileproblemen, een slinkende biodiversiteit en luchtkwaliteit.”

Over duurzaamheid gesproken: jullie willen een stap verder gaan dan de betonstop van de Vlaamse regering en een bouwstop afkondigen.

Vekemans: “De betonstop is een foutief begrip. Eigenlijk gaat het over een grondstop – we hebben afgesproken dat we vanaf 2040 geen grond meer innemen. Onder bouwstop verstaan we dat we geen bijkomende kubieke meters toe willen voegen zodanig dat onze ruimtelijke balans op termijn terug in evenwicht kan komen. Meer dan zestig procent van onze woningvoorraad is onderbenut, dit betekent gemiddeld twee of meer slaapkamers op overschot. Leegstand kennen we, dat is een helder begrip. Maar onderbenutting bespreken we nauwelijks. We hebben nood aan een overzicht, noem het een ruimtelijke radiografie: welke ruimte hebben we al en hoe gebruiken we die?”

Op het gebrek aan kennis over het gebruik van onze ruimte hebben jullie een term geplakt: zwerfruimte.

Vekemans: “We moeten de onderbenutting in cijfers gieten, zodat we weten waarover we praten. Er bestaan wel leegstandskaarten, maar geen onderbenuttingskaarten. Maar zwerfruimte in kaart brengen is niet simpel. Het gaat over onze eigendom natuurlijk. Een kleine kmo met een veel te groot bedrijfsgebouw heeft niet per definitie de behoefte om zijn ruimte te delen met een collega ondernemer. Ook al zou dit uiteraard inkomsten kunnen genereren. Vaak zijn we er ons gewoon niet van bewust, of liggen we er niet wakker van. Een Vlaams gezin met twee slaapkamers te veel: so what?”

Hoe maak je onderbenutte ruimte zichtbaar?

Vekemans: “Door goed te kijken naar hoe mensen een gebouw gebruiken. In Hoogstraten restaureren we momenteel het Klein Seminarie. Aanvankelijk had de school plannen om een nieuwbouwvolume te voorzien. Maar na onderzoek zijn we tot de vaststelling gekomen dat de school nog veel ruimte had die onderbenut bleef. Vroeger waren er 400 internaatsleerlingen, nu nog maar 150, waardoor de infrastructuur niet meer op maat is van de huidige werking. De school heeft één van de grootste speelplaatsen in Vlaanderen, terwijl Hoogstraten als gemeente geen plein heeft. Als we brede scholen willen dan kunnen speelplaatsen dorpspleinen worden natuurlijk, en ook omgekeerd.”Minten: “De school had voorts een kapel die nog maar zeer beperkt werd gebruikt. Hoogstraten is een gemeente zonder cultureel centrum. Helaas is er voorlopig weinig geld om de kapel te restaureren, dus hebben we de stad en de school bij elkaar gebracht en hen gevraagd na te denken over hoe ze de kapel samen kunnen gebruiken. Dat zoiets kon, hadden we bewezen met een projectweek in de kapel. In de leraarskamer hadden we een blad opgehangen waarop elke leerkracht zijn naam kon invullen, met een bijbehorende activiteit. De kapel is die week intensief gebruikt: er was een capoeira-sessie, een ligconcert, een speelnamiddag, er werden lessen gegeven, een seminarie, er vond zelfs een modeshow plaats. Plots beseften leerlingen en leerkrachten dat ze over een ruimte beschikten die voor veel inzetbaar is. De stad heeft geen cultureel centrum, maar heeft er wel een ruimte voor cultuur bij gekregen. Dat schept veel mogelijkheden in de toekomst.”Vekemans: “Het is een zacht verhaal waarbij we mensen bewust maken. Plost zijn ze aan het ‘niet-bouwen’. Cijfers kunnen daarbij wel helpen. Dat hebben we onlangs gedaan met de architectuurstudenten van de UHasselt, waar Dimitri en ik lesgeven. Een maand lang hebben we het lokalengebruik van een specifieke vleugel aan de universiteit geanalyseerd op basis van de beschikbare uurroosters. Wel, bijna alle 205 lokalen kleurden rood – het signaal dat ze voor minder dan dertig procent van de tijd gebruikt worden.”Minten: “Als we een nieuwbouwschool tekenen, moeten we de ruimtes zo ontwerpen dat tachtig procent van de lokalen altijd gebruikt worden. Mogelijk staan in meerdere van onze universiteiten de lokalen voor zeventig procent van de tijd leeg te staan: in plaats van veertig uur per week worden ze amper twaalf uur gebruikt.”Vekemans: “Toch blijven we, ook in onze scholen, denken dat we te weinig ruimte hebben, terwijl we eigenlijk geen zicht hebben over hoe we de huidige ruimte echt gebruiken. Rectoren zullen wellicht wel wekelijks te horen krijgen dat er lokalen te weinig zijn. Dit soort onderzoek naar onderbenutting kan heel confronterend zijn en ons helpen om ruimte beter te gebruiken. We hebben gewoon te veel ruimte.”

Vandaar jullie oproep om voortaan ruimteneutraal te bouwen. Wat betekent dat precies?

Minten: “Simpel: dat je geen kubieke meters bijbouwt tenzij dat je er elders wegneemt. Een ruimtebalans in evenwicht. In Europa hebben gebouwen een doorlooptijd van zeventig jaar, daarna moeten ze vervangen worden. Het is belangrijk dat we goed nadenken over welke gebouwen we gaan vervangen. Soms staan ze op plekken waar ze niet thuishoren. Misschien is het tijd om die bakstenen te verplaatsen naar minder auto-afhankelijke plaatsen, of in de richting van stations.”Vekemans: “Een andere tactiek van niet-bouwen is slopen. In sommige gebouwen moeten we niet meer investeren, die gaan we moeten afstoten. Daar ligt een nog grotere opdracht: wat houden we, wat gaan we niet meer gebruiken?”

Jullie stellen ook een overmaatbelasting voor. Hoe zien jullie dat praktisch? Moeten mensen samen met hun bouwaanvraag ook een kinderplan indienen om het aantal slaapkamers te verantwoorden?

Minten: “Het is de bedoeling dat mensen gaan nadenken over de ruimte die ze innemen. De vraag is of de overheid dat moet stimuleren of afstraffen en dus belasten. Momenteel betalen we al met z’n allen al een ‘belasting op onze overmaat’ zonder dat we dit zelf beseffen. De kostprijs van ons versnipperd wonen en werken wordt reeds doorgerekend op verschillende facturen zoals o.m. het beheer van ons wegennet, onze mobiliteitskost, onze energiefactuur, enz… .”Vekemans: “We denken dat het beter is dat je mensen beloont als ze onderbenutte ruimte delen. Hieruit kunnen dan ook extra inkomsten uit voortvloeien die kunnen geïnvesteerd worden in het verduurzamen van onze gebouwenvoorraad...”

Als we gebouwen gaan slopen of verplaatsen om opnieuw ruimte te creëren, dan moet je mensen hun grond afnemen. Ze zullen jullie graag zien komen.

Minten: “Dat is een taboe, we beseffen dat. Voor een Vlaming is zijn eigendom heilig. De meeste onder ons zijn allemaal eigenaar, mezelf incluis, we willen woonzekerheid. Maar op termijn zullen we onze eigendomsstructuur in vraag moeten stellen.”Vekemans: “Eigendom als investeringsmodel is fragiel. De zekerheid dat eigendom per definitie een financiële meerwaarde zal hebben, is vandaag niet altijd meer het geval. Er zijn veel vrijstaande en te grote woningen die we moeilijker zullen kwijtgeraken aan onze volgende generaties – kijk maar naar de villa van de Pfaffs. Sowieso kan amper vijftien procent van de jonge koppels zich nog een nieuwbouwwoning veroorloven. Logisch: bouwgrond kost tussen de 150.000 en 200.000 euro, een woning gaat van 250.000 tot 400.000 euro. Welke tweeverdieners kunnen dat aan en zijn bereid daar dertig jaar voor te betalen? We vermoeden dat de volgende generaties zich niet meer willen en/of kunnen belasten met hypotheken. Dat is niet meer van deze tijd.”

Het wonen in de toekomst zal gebeuren zonder eigendom?

Minten: “We zullen in andere structuren moeten gaan denken. In de toekomst koop je geen bakstenen, maar woonzekerheid in de vorm van aandelen binnen een wooncoöperatie. In het begin koop je een beperkt aantal aandelen, voldoende om een studentenkot te kunnen betrekken. In de volgende fase van je leven, wanneer je meer ruimte nodig hebt omdat je bijvoorbeeld samenwoont of kinderen krijgt, kan je met diezelfde aandelen een grotere woning verwerven, want je hebt gespaard. Daarna wil je misschien kleiner gaan wonen omdat je gaat scheiden of omdat de kinderen het huis uit zijn. En op het einde van je leven kan je naar een serviceflat verhuizen – allemaal binnen dezelfde woningcoöperatie. Dat systeem bestaat al in Zwitserland, Oostenrijk en Duitsland.”Vekemans: “De toekomst staat ook in het teken van betaalbaar wonen. Dat betekent dat we kleiner gaan wonen, maar ook dichter bij centra.”

Het lijkt alsof er in deze discussie maar één bepaalde groep geviseerd wordt: de mensen die op het platteland wonen. Die worden naar de stad gejaagd zonder dat ze daarom vragen.

Vekemans: “Dat is zeker niet het geval.”

Volgens de Vlaamse bouwmeester moeten we voortaan allemaal in steden en kernen gaan wonen. 'Nu nog vrijstaand bouwen is crimineel.' Klimaatspecialisten pleiten voor woontorens, zelfs in dorpen, als een soort van landmark. Worden we straks allemaal in appartementen gestopt?

Vekemans: “Neen. De bouwmeester pleit ook voor hoge dichtheden en dat kan je evengoed realiseren met een rijwoning. De woningmarkt produceert vandaag te weinig kwalitatieve, betaalbare rijwoningen. Terwijl die rijwoning beter aansluit bij de gemiddelde woonwens van de Vlaming.”Minten: “De klassieke verkavelingen die in de jaren zestig en zeventig ontstaan zijn, tellen vijftien tot twintig woningen per hectare. Maar je kan een nog grotere kwaliteit genereren rond de dertig, vijfendertig woningen per hectare zonder dat je daarom naar vier of vijf bouwlagen moet gaan.”Vekemans: “Er zijn veel verkavelingen die aan de stadsrand liggen, dichtbij het openbaar vervoer en bij andere voorzieningen, die vatbaar zijn voor verdichting. Je kan er entiteiten toevoegen door twee, drie woningen weg te nemen en ze te vervangen door vijf of zes huizen.”
Wat moet er met kerkdorpen gebeuren? Laten leeglopen?Vekemans: “Dat is al aan het gebeuren. Mensen vinden het niet meer hun ideale woonplek: er is geen winkel, geen crèche, geen sportmogelijkheid. Het Vito heeft een knooppuntenkaart ontwikkeld waaruit blijkt dat er kerkdorpen zijn die we de volgende eeuw moeten opgeven omdat ze te slecht gelegen zijn.”Minten: “De vraag is of we dat laten gebeuren en dat we die mensen aan hun lot over laten. Of doen we het begeleid en versneld, zodat het verzacht kan worden?”

Uit een enquête van het vakblad 'Ik ga bouwen', dat peilde naar de woonplannen van haar lezers in 2018, blijkt dat 48% in een vrijstaand huis woont of ervan droomt. Wie verhuist, wil een huis met een tuin die grenst aan een natuurgebied of met een waterloop in de buurt. Mensen willen nog altijd in het groen wonen.

Vekemans: “Dat kan en dat zal ook gebeuren. Maar we zullen kritischer moeten zijn voor de plekken waar we die woonwensen realiseren. De woonvormen zullen ook compacter zijn – geen vrijstaande woningen op een perceel van tien are. Die voetafdruk is gewoon te groot. We moeten de Vlaming uitleggen dat als je niet nadenkt over locatie, dat ons dat veel geld kost. We kunnen niet overal openbaar vervoer garanderen en eindeloos wegen blijven aanleggen.”Minten: “Aan de andere kant moet de overheid zich engageren om de openbare ruimte kwalitatiever te maken. Die zal immers bepalen wat de kwaliteit is van de woningen die errond staan. Als er voldoende parkjes zijn, speelvoorzieningen, parkeerplekken, winkels, een school, een bakker, dan is het goed om er te wonen. In te veel steden zijn die voorzieningen er niet meer of verwaarloosd. Mensen redeneren: als de overheid ons geen parken geeft en geen kwaliteitsvolle publieke ruimte, dan gaan we die in onze eigen tuin zoeken. Dus is de vraag: gaan we ons geld in wegen steken of in parken? Gaan we het geven aan mensen die aan groenbeheer doen of die de weginfrastructuur onderhouden? Dat is de keuze die we vandaag hebben.”

Wat met onze typische Vlaamse lintbebouwing?

Minten: “Als je de Ferrariskaart bekijkt van Vlaanderen uit de achttiende eeuw, dan zie je dat we toen al een netwerk hadden van linten tussen verschillende dorpen. Maar naast die historische linten zijn er ook linten van de jaren zestig en zeventig en andere, toevallig ontstane linten. We moeten zien welke linten zinvol zijn – meestal zijn het die van de Ferrariskaart. Die moeten we versterken en verdichten, andere linten moeten we doorknippen of op sommige plekken zelfs ‘ontlinten’. ”Vekemans: “Stoppen met linten maken klinkt logisch, maar dat is het niet. Vlaanderen heeft in het begin van de vorige eeuw de afwerkingsregel in het leven geroepen, waardoor het is toegestaan dat we wachtgevels – de onbebouwde kant van een woning – afwerken. We mogen er met andere woorden een huis tegen bouwen , ongeacht of het om woongebied gaat of niet. Veel van die wachtgevels liggen langs linten, waardoor de afwerkingsregel in feite lintbebouwing stimuleert.”“Een lintwoning is sowieso een voorbijgestreefd type. We moeten geen woningen meer bouwen die afhankelijk zijn van de auto. En weg met de afwerkingsregel. Dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan, want als er naast een huis een perceel ligt dat 150.000 euro waard is, dan is dat van de ene op de andere dag niets meer waard.”

Gaan mensen daarvoor vergoed kunnen worden?

Vekemans: “Als je grondwaardevermindering realiseert door te beslissen om op bepaalde plaatsen niet meer te bouwen, dan moet je mensen daarvoor compenseren. Dat geld kan komen van op de plekken waar je extra ontwikkelingsrechten realiseert.”“Het gaat hierom: als we voortdoen zoals we bezig zijn met onze bouwverslaving, dan gaan we ons vastrijden. We bouwen te veel en denken te weinig na over de neveneffecten. Het lijkt alsof we het gevoel hebben dat de materialen die we nodig hebben om te bouwen oneindig zijn, maar dat is niet zo. We zijn er ons onvoldoende van bewust dat onze gebouwenvoorraad in Vlaanderen onze grootste grondstof is. We kunnen niet gebouwen blijven produceren alsof het allemaal niet uitmaakt. Wij willen aanzetten tot reflectie. Dat is geen pleidooi voor stilstand, maar voor een resetknop.”Minten: “Met ons niet-bouwen richten we ons ook niet tegen de bouweconomie. Die gaan we nu én in de toekomst nodig hebben om onaangepaste gebouwen te vervangen of te verplaasten naar betere locaties en andere gebouwen te renoveren. De bouwsector zal zich de volgende twintig, dertig jaar moeten heruitvinden. Net zoals wij dat elke dag proberen te doen.