Zonder ‘Gewenstplan’ geen bouwshift

Bouwen om te beleggen

Het mag gezegd. De Vlaamse minister weet van aanpakken. Met haar kordate no-nonsense aanpak heeft ze al heel wat concrete initiatieven uitgerold. Van het stikstofdieet voor de landbouw tot een renovatieplicht bij verkoop van bedrijfsgebouwen. Van een Bleu Deal tot de aanplant van 1.000.000 extra bomen. Maar net als haar voorgangers bijt ook Demir haar tanden stuk op de bouwshift. We morsen dagelijks appartementen in onze steden en dorpen alsof het een lieve lust is. Niet omdat we ze nodig hebben want Vlaanderen bulkt van de onderbenutte ruimte. En nog minder omdat de lokale bevolking hierom vraagt, maar omdat de gestapelde bakstenen nu éénmaal meer opbrengen dan ons spaargeld op de bank. Niet echt duurzaam en al zeker niet klimaatvriendelijk. In tijden van een schaarste aan bouwmaterialen weegt de footprint van nieuwe gebouwen stevig op onze ecologische voetafdruk. Maar toch lijken we onze bouwlust niet te kunnen stoppen, of zijn koelbloedige beleidsmakers schaars gezaaid te midden van de oververhitte bouwcultuur. Het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen lijkt ook geen handrem te voorzien. Integendeel. We bouwen een crisis van het teveel zonder de effectieve uitdagingen van onze woonmarkt aan te pakken.

Gebrek aan hervormingen

We missen een echte integrale verandering in ons ruimtelijk beleid. Ruimtelijke ordening is meer dan alleen maar nieuwe regels maken. De geschiedenis heeft ons geleerd dat we er daarmee duidelijk niet komen. De bouwmotor zit economisch diep onder ons vel en is systemisch ingesleten. Wonen zou geen vastgoedproduct mogen zijn maar dat hebben we er blijkbaar wel van gemaakt. Het is vandaag nog steeds veel makkelijker om onnodige bouwsels te bouwen met kapitaal dan ditzelfde kapitaal in te zetten voor duurzame investeringen in noodzakelijke huisvesting. Aan kapitaal dus geen gebrek maar we willen het blijkbaar niet investeren in projecten met maatschappelijke meerwaarde. Terwijl we nieuw bouwen om te beleggen blijft het bestaand woonaanbod achterop hinken. Meer dan 90% van onze bestaande woningen moet nog energetisch gerenoveerd worden. Dit is nefast voor onze burgemeestersconvenanten en regionale klimaatdoelstellingen. We hebben van wonen een businessmodel gemaakt in plaats van een primaire noodzaak. Het bouwen van woningen is een doel op zich geworden in plaats van een middel om iedereen te voorzien van een waardige huisvesting. De geplande bouwshift kan alleen maar lukken als we overheids -en privaat kapitaal kunnen activeren voor de échte woonuitdagingen. Daarbij zal eerder minder dan meer moeten gebouwd worden. Kwaliteit moet primeren op kwantiteit.

Quick-wins

De bouwshift moet niet enkel gaan over het financieel compenseren van gronden die niet meer mogen bebouwd worden. Het zal veeleer moeten gaan over welke ruimtelijke noden er effectief in de maatschappij zijn en hoe we deze binnen het bestaande patrimonium kunnen oplossen. Daarvoor is duidelijk nog heel veel mentaal werk te verrichten. Mensenwerk om hoofden in een andere richting te krijgen want we houden koppig vast aan bouwpatronen uit de vorige eeuw. Het mag duidelijk zijn dat deze bouwzucht niet meer past bij de uitdagingen van onze huidige tijd. We hebben dringend nood aan concrete uitvoerbare voorstellen die de weg wijzen naar hoe we de bouwshift op korte termijn kunnen beginnen uit te voeren. Quick-wins waarmee we snel maatschappelijke winst kunnen boeken. Meer dan ooit zal er aan de fiscale knoppen moeten gedraaid worden als we een ruimteshift willen. We hebben nood aan een investerings-shift waarbij we investeringen in extra vastgoed belasten, en waarbij we investeringen in de noodzakelijke grote verbouwing van wat we al hebben gebouwd belonen. De gekende steun voor dubbele beglazing of isolatie van daken is zeker welgekomen maar ruim onvoldoende. Waarom stimuleren we niet nog meer private investeringen in collectieve huisvesting? Waarom richten we geen investeringsfonds op voor collectieve renovaties van wijken en bestaande appartementsgebouwen? Dit zou een boost aan de bouwmarkt kunnen geven in de gewenste richting. Waarom durven we geen coöperatieve woonmodellen uit te rollen of alvast een hypothecaire lening voor een woonaandeel fiscaal aftrekbaar te maken? Al eerder pleitte we (artikel dS dd. 21-12-2020) voor een bouwcompensatiefonds waardoor extra bebouwing zou gecompenseerd kunnen worden door sloop van onnodige bouwsels. Vandaag hebben we geen instrumenten die kunnen vermijden dat het aanbod groter wordt dan de vraag. In Nederland leidde deze afwezigheid in 2010 tot een fatale grootschalige crisis in de bouwmarkt. We moeten grondeigenaars en projectontwikkelaars helpen om mee de noodzakelijke transitie te maken. We hebben ze nodige want enkel de overheid alleen - en de individuele burger – gaan er niet komen.

Zonder fiscale shift zal de bouwshift een maat voor niets zijn. Als we ruimtelijk willen veranderen in onze regio dan zal er op het federale niveau eveneens aan de fiscale knoppen moeten gedraaid worden. En daar wringt mogelijk het schoentje. Voorlopig blijft het dus wachten op Godot.